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▲云南時希律師事務所律師 李紹芳

【案情簡介】

2017年A村的王某與B村的和某簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》，約定和某將位于甲村的拆遷安置地基（具體位置尚未確定）轉(zhuǎn)讓給王某，轉(zhuǎn)讓款為20萬元，合同簽訂當天王某向和某轉(zhuǎn)賬支付20萬元。對此，和某出具《收條》，明確已收到王某支付的土地轉(zhuǎn)讓款。

直至2022年，和某一直未能將約定的土地交付給王某，故王某以合同無法繼續(xù)履行，且王某與和某不是同一集體經(jīng)濟組織成員，雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》違反了法律的禁止性規(guī)定，系無效合同，向法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》無效，并支付相應的資金占用費。

【法院判決】

一審法院審理后認為：宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或者個人為了修建住房而占有、使用的本集體經(jīng)濟組織所有的土地。其具有一定的人身屬性，且宅基地的取得、使用、轉(zhuǎn)讓具有嚴格的限制，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍也僅僅限于本集體經(jīng)濟組織成員之間，而且根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條第二款的規(guī)定，需經(jīng)本集體經(jīng)濟組織的同意和批準。本案王某與和某不是同一集經(jīng)濟組織成員，和某將宅基地轉(zhuǎn)讓給王某，并未取得其所在集體經(jīng)濟組織的同意，違反了我國土地管理法的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第153條之規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。

按照無效合同的處理原則，和某應將所收取的20萬元土地轉(zhuǎn)讓款返還給王某，由于和某自2017年起就占用王某的20萬元人民幣，給王某造成了一定的經(jīng)濟損失，判令其承擔相應資金占用費。后因和某不服提起上訴。經(jīng)審理，二審法院認為：本案中和某與王某簽訂的合同違反法律規(guī)定應確認無效，合同無效的責任雙方均有過錯，應由雙方各自承擔相應責任，和某至今未依法取得安置的宅基地，應返還王某支付的轉(zhuǎn)讓款20萬元，王某明知購買的是和某的安置宅基地，且其多年來不積極主張確認合同無效并要求返還款項，放任損失擴大，其自身過錯造成的資金占用損失應由其自行承擔。一審法院判令和某承擔資金占用利息損失，無事實和法律依據(jù)，二審法院予以糾正。

【律師說法】

1、農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同的法律效力？

根據(jù)《中華人民共和國民法典》以及《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，同一農(nóng)村村民之間的宅基地上房屋買賣，應視為宅基地一并出賣。

司法實踐中，對于同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。合同有效需滿足以下幾點：

（1）轉(zhuǎn)讓人與受讓人系同一村集體經(jīng)濟組織成員，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織的同意和批準；

（2）轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾?，若屬“一戶一宅”，須明確表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障；

（3）受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；

（4）宅基地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，須與宅基地上的房屋一并轉(zhuǎn)讓。

2、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

合同無效系自始無效，單純的時間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效后，當事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償?shù)恼埱?，應當適用訴訟時效期間的限制。

3、合同無效的法律后果

農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同違反了法律的禁止性規(guī)定，導致無效的合同，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第157條之規(guī)定因合同無效而取得的財產(chǎn)，應當予以退還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

律師簡介

李紹芳律師，于2019年取得法律職業(yè)資格證，現(xiàn)執(zhí)業(yè)于云南時希律師事務所。法律專業(yè)知識扎實，工作盡職盡責。業(yè)務涉及合同糾紛、侵權(quán)責任糾紛、勞動爭議、婚姻繼承糾紛、人身損害賠償糾紛等民商事訴訟、刑事辯護等 辦案宗旨：受人之托，忠人之事。案件無大小，必當全力以赴。

律所介紹 

云南時希律師事務所成立于2021年2月22日，致力于“專業(yè)化、規(guī)范化、精英化、規(guī)?；钡陌l(fā)展路線，不斷提升全所律師的業(yè)務素質(zhì)和服務水平，秉承“優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)、共贏”的服務宗旨，以強烈的社會責任感和事業(yè)心竭誠為每一位當事人提供優(yōu)質(zhì)、滿意、專業(yè)的法律服務。時希所自成立以來積極參與法律進社區(qū)、送法下鄉(xiāng)、法律援助等公益活動。2022年度，時希所榮獲麗江市市級文明單位；2022年度掛牌成立“玉龍縣僑務法律服務站”。

節(jié)目制作、新媒體編輯：徐 蕾

責任編輯：李 婧