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↑云勇律師事務(wù)所 木泉律師

房屋是公民重要的財產(chǎn)之一。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋租賃已成為一種常見的商業(yè)模式和經(jīng)濟(jì)活動。在咱們麗江，房屋租賃行為十分普遍，與此相關(guān)的法律糾紛也屢見不鮮。若抵押遇上租賃，我們?nèi)绾伪ＷC權(quán)益呢？

以案說法

“買賣不破租賃”是大家熟知的一個法律規(guī)則。那么，在租賃期間，出租人不是將房屋進(jìn)行出售，而是將房屋依法抵押在銀行進(jìn)行貸款的情形下，租賃合同的法律效力又將如何呢？出租人和承租人應(yīng)該注意哪些事項，避免出現(xiàn)不必要的糾紛？下面就給大家講解一下相關(guān)的法律知識。

上述情況下，應(yīng)該按照抵押和租賃時間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行區(qū)分。

第一種情形：抵押在前，租賃在后。

房屋抵押給銀行在先，租賃合同簽訂在后，租賃合同如沒有法律規(guī)定的無效情形，則租賃合同是有效的。但是，在租賃期限內(nèi)，如果銀行行使抵押權(quán)，向法院要求拍賣房屋，租賃合同就面臨被解除的風(fēng)險。

舉個例子，張三有一套房屋，三年前在銀行辦理了抵押登記后貸款100萬元，一年前張三又將該房屋出租給李四，今年，銀行貸款到期，張三還不起銀行貸款，銀行最后向法院起訴，房屋被法院拍賣，由王五競拍所得，王五不愿繼續(xù)履行張三與李四之間的租賃合同，那么，王五有權(quán)解除租賃合同，此時，作為承租人的李四，其權(quán)利有可能就受到損害。

此種情形，其實是對“買賣不破租賃”的一種突破，法律為何要如此設(shè)置呢？這就涉及到抵押的法律效力。

抵押是需要辦理抵押登記的，登記本身具有公示效力，如果出租前房屋已抵押，承租人可以從抵押財產(chǎn)登記中查明租賃房屋上的負(fù)擔(dān)情況，這也是承租人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)，既然明知承租的財產(chǎn)有其他物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)帶來的風(fēng)險。

否則，房屋抵押后，抵押權(quán)的效力就變得不確定，從而失去設(shè)立的意義。

第二種情形：租賃在前，抵押在后

根據(jù)《民法典》第405條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

同樣是上述案例，張三三年前就將房屋出租給李四，一年前在銀行又辦理抵押登記貸款100萬元，今年因張三還不起貸款，銀行起訴后要求法院拍賣，房屋被王五購得。在此情形下，王五即便是新的房屋所有權(quán)人，他與李四之間雖然沒有簽訂租賃合同，但是，原先張三與李四簽訂的租賃合同繼續(xù)有效，王五仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同項下出租人的權(quán)利義務(wù)。這種情形其實就是在適用“買賣不破租賃”的規(guī)定。

律師提示

作為租賃合同的雙方，為了保護(hù)各自的合法權(quán)益，維護(hù)市場交易秩序的穩(wěn)定，在進(jìn)行租賃活動時，應(yīng)當(dāng)注意以下事項：

從出租人的角度而言，無論哪種情形，均應(yīng)該將房屋已經(jīng)抵押或即將抵押的情況如實告知承租人，并且盡量采用書面形式，以免引起不必要的糾紛。

從承租人的角度而言，在簽訂租賃合同前，一定要認(rèn)真審查房屋是否已抵押或被法院查封，否則，租賃合同將增加許多不確定的因素，甚至面臨合同被解除、權(quán)利受損的風(fēng)險。當(dāng)然，無論哪種情形下，在房屋被拍賣時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

律師介紹

木泉律師，畢業(yè)于中國政法大學(xué)，法學(xué)學(xué)士、國際經(jīng)濟(jì)法碩士。待人熱忱，做事認(rèn)真踏實，富有正義感，法學(xué)功底扎實，訴訟技能嫻熟，且具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗，擅長民商事領(lǐng)域的訴訟及非訴訟業(yè)務(wù)。

云勇律師事務(wù)所

云南云勇律師事務(wù)所是2002年6月經(jīng)云南省司法廳批準(zhǔn)成立的合伙制綜合性律師事務(wù)所，于2010年5月成立黨支部，現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師19名以及行政輔助人員4名，其中黨員7名，合伙人7名。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，云南云勇律師事務(wù)所綜合實力處于麗江律師行業(yè)前列。