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↑云勇律師事務(wù)所 楊錫媛律師

由于城市化進(jìn)程加快，大量人口涌入城市，城市房屋租賃市場(chǎng)異?；鸨恍?出租人為了追求高租金收入，“一房數(shù)租”的現(xiàn)象隨之出現(xiàn)。

在此背景下，同一出租房屋上存在兩份或兩份以上的房屋租賃合同且承租人均主張履行合同時(shí)，應(yīng)該怎樣確定承租人呢？

以案說法

小王購買了一套房子并裝修后，于2022年5月1日與小江簽訂了《房屋租賃合同》，租期自2022年5月15日至2023年5月14日，未在相關(guān)部門做備案登記；

2022年5月5日小王又與小羅簽訂了《房屋租賃合同》，并且在相關(guān)部門做了備案登記。

2022年5月6日，小王再次與小李簽訂了《房屋租賃合同》，簽訂合同當(dāng)天，小李便搬進(jìn)了房子。

小江和小羅在搬進(jìn)房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)小李已經(jīng)入住，小江和小羅、找到小王要求履行合同。

看完這則案例，您一定想問：一房數(shù)租的情況下，誰交付房屋的請(qǐng)求能夠得到支持？

依照《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第6條的規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！?/span>

也就是說，判斷租賃房屋的真正承租人首先要看租賃方的房屋是否已經(jīng)有人已經(jīng)合法實(shí)際占有了。

如果有人已經(jīng)實(shí)際占有的，由實(shí)際占有一方為承租人；（小江）

如果房屋都沒有被實(shí)際占有，由已經(jīng)辦理登記備案的人作為實(shí)際的承租人；（小羅）

如果多人都沒有實(shí)際占有，也沒有辦理房屋登記手續(xù)的，由《租賃合同》成立在先的一方作為承租人。（小李）

如何認(rèn)定實(shí)際占有租賃房屋？

從法律規(guī)定中不難看出，是否實(shí)際占有房屋具有至關(guān)重要的意義，如果承租人希望租賃合同能夠順利履行，就要盡快合法的占有租賃房屋，以便在一房數(shù)租的糾紛中取得優(yōu)勢(shì)。

可以認(rèn)定為合法占有房屋的情形主要有：已經(jīng)取得租賃房屋的鑰匙，已經(jīng)進(jìn)入租賃房屋進(jìn)行裝修工作，已經(jīng)利用房屋存放物品、已經(jīng)使用租賃房屋開展日常的經(jīng)營活動(dòng)等。如果發(fā)生一房數(shù)租的糾紛，當(dāng)事人需要提供相關(guān)證據(jù)證明，從而獲得法院的支持，無法提供充足證據(jù)的一方，將承擔(dān)不利后果。

承租人損失應(yīng)向誰主張？

在一房數(shù)租的糾紛中，由于出租方存在重大過錯(cuò)，不能取得租賃房屋的承租人有權(quán)向?qū)⑼环课輸?shù)次出租的出租方主張為簽訂合同、承租房屋投入的損失的賠償責(zé)任。

承租方主張權(quán)利主要依據(jù)為與出租方簽訂的房屋租賃合同，承租方不能實(shí)際使用租賃房屋，簽訂租賃合同的目的就無法實(shí)現(xiàn)，有權(quán)提前解除合同。

合同解除后，承租方能夠向出租方主張的違約責(zé)任，如果租賃合同中缺少違約責(zé)任的相關(guān)約定，承租方只能以實(shí)際損失為限，向出租方主張賠償責(zé)任。

這也提醒承租方，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，注意約定出租方的違約責(zé)任，可以約定明確的違約金，保證合同提前解除時(shí)，自身的損失能夠得到賠償。

律師介紹

楊錫媛，2016年6月起在云南云勇律師事務(wù)所從事專職律師工作，麗江市律師行業(yè)婦女聯(lián)合會(huì)副主席，中國中小企業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證的高級(jí)企業(yè)合規(guī)師。

云勇律師事務(wù)所

云南云勇律師事務(wù)所是2002年6月經(jīng)云南省司法廳批準(zhǔn)成立的合伙制綜合性律師事務(wù)所，于2010年5月成立黨支部，現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師19名以及行政輔助人員4名，其中黨員7名，合伙人7名。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，云南云勇律師事務(wù)所綜合實(shí)力處于麗江律師行業(yè)前列。